Охирги пайтларда фуқаролар янги турар жой мажмуаларидан квартира сотиб олишда алданган ёки ўз вақтида уй-жойга эгалик қилолмаётганига оид муаммолар кўп учрамоқда. Бундан ташқари, янги турар жой сотиб олганлар объектлари қурилишдан олдин тақдим этилган лойиҳаларга мос келмаслигидан доимо шикоят қилади. Буни ижтимоий тармоқларда кўпайиб бораётган аҳоли мурожаатларидан билиш қийин эмас.

Давлатимиз раҳбарининг жорий йил 27 январдаги “Уй-жой қурилиши соҳасини янада ривожлантириш, турар ва нотурар жой объектларини улуш киритиш асосида қуриш жараёнини тартибга солиш механизмларини такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги фармонида Ўзбекистонда уй-жойлар қурилиши бўйича электрон платформа ишга туширилиши назарда тутилган. 

Мамлакатимизда жорий йилнинг 1 июлидан уй-жой қурилиши бўйича электрон платформа ишга туширилиши режалаштирилмоқда. Унда қурувчилар лойиҳаси ҳақидаги маълумотларни эълон қилиши керак. Харидор платформада қурувчининг рейтинги, аввалги ишлари, муддатларга амал қилиши ва бошқа маълумотларни текшириши мумкин бўлади. Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигига Рақамли технологиялар вазирлиги билан бирга уч ой муддатда “Шаффоф қурилиш” тизими доирасида платформа яратиш вазифаси топширилди. 

Электрон платформага маълумотлари жойлаштирилмаган объектлар бўйича тузилган улушли шартномаларга нотариал ҳаракатлар амалга оширилмайди ҳамда бундай шартномалар давлат рўйхатидан ўтказилмайди. Маълумотни платформага жойлаштирмаган қурувчилар қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда жавобгарликка тортилади. 

Қурилишни рўйхатга олишда Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги маълумотларни тизимга киритиб, унинг кадастр органлари, тижорат банклари ва нотариуслар томонидан текширилишини таъминлайди. 

Шунингдек, 2025 йил 1 июлдан бошлаб, улуш киритиш асосидаги қурилишларда қурувчи ва харидор ўртасидаги олди-бердининг шакли ва мазмуни ўзгаради. 2026 йил 1 январдан эса эскроу тизими тўлиқ жорий этилиб, улушдорларнинг ҳуқуқлари мустаҳкамланади. 

Мазкур ҳужжатда белгиланган вазифалар ва эскроу тизими афзалликлари хусусида Қурилиш ва уй-жой коммунал хўжалиги вазирлиги бошқарма бошлиғи Даврон Мелиев билан суҳбатлашдик. 

– Қандай ҳолларда аҳоли маблағларини улуш киритиш асосида жалб қилишга йўл қўйилмайди?

–Бу ҳужжат асосида "Шаффоф қурилиш" миллий ахборот тизимида платформа ташкил этилади. Девелоперларнинг уй-жойни шу платформага рўйхатга қўймасдан аҳоли маблағларини улуш киритиш асосида жалб қилишига йўл қўйилмайди. Мазкур платформада қурувчи компания ва объект ҳақидаги барча маълумотлар: объектнинг лойиҳа бўйича жойлашган аниқ манзили, қаватлари, кириш йўлаклари, қолаверса, компаниянинг барча лойиҳавий ҳужжатлари, ижобий экспертиза хулосаси, курилиш бошланадиган сана ва фойдаланишга топшириш муддати каби маълумотлар жамлаб борилади. Бу ахборотларни харидорларнинг ўзи ҳам платформадан кузатиб, курувчининг рухсатномаси мавжудлиги, унинг рейтинги ва олдинги лойиҳалари ҳақида билиб боришлари мумкин бўлади. Платформада маълумотлари шаклланган қурувчи компаниялар бундан кейинги босқичда харидорлар ва банк билан уч томонлама улушли шартнома қилиши керак бўлади.

Юқоридаги ҳужжатга асосан, улушли шартнома уч томонлама имзоланадиган шартнома бўлади. Яъни, банк, улушдор (фуқаро) ва девелопер томонидан имзоланади. Улушдор девелопер қураётган уйга улуш билан киряпти, олдиндан шу уйнинг қурилишига ўз маблағларини тикяпти, девелопер уйни қуриб, вақтида топшириш мажбуриятини оляпти. Банк эса бу ерда мана шу улушдорнинг пул маблағлари эскроу ҳисобварағида йиғилишини, у ерда хавфсиз сақланишини, шу билан бир қаторда девелопернинг уй-жой қурилишини банк томонидан лойиҳавий молиялаштириш тартибини назорат қилади. 

Ушбу ҳужжатга асосан, улуш шартномаси нотариал рўйхатга олиниб, кадастрдан ўтганидан кейин бу улуш мулк сифатида эътироф этилади. Яъни, улушни ҳали уй битмай туриб, мулк сифатида сотиб юбориш мумкин бўлади. Улуш сотилган тақдирда, девелопер ва банкнинг янги улушдор олдидаги мажбуриятлари сақланиб қолади. 

–Банкда очилган эскроу ҳисобварағидаги пуллар қурилишга йўналтирилмайдими?

– Йўқ. Банкда очилган эскроу ҳисобварағидаги пуллар қурилишга йўналтирилмайди. Объект тўлалигича тадбиркор ва банк берадиган кредит ҳисобига қурилади. Бунда, эскроу ҳисобварағида маблағлар жамлангани, яъни банкнинг риск даражаси юқори эмаслиги сабаб, кредитнинг фоизи ҳам паст бўлади. Уй-жой қуриб битказилиб, улушдорларга берилганидан кейин, ҳисобварақдаги маблағлар девелопер кредит олган бўлса, кредитни сўндиришга йўналтирилади. Фақат битганидан кейин, яъни, улушдор уй-жойни қабул қилиб олганидан кейин бу иш амалга оширилади. Фармон билан эскроу ҳисобварағига йўналтирилган пул маблағларини тўхтатиб қўйиш ёки ҳисобдан чиқариш тақиқлаб қўйилди. Бу билан ҳам аҳоли маблағлари янада ҳимояланди. Масалан, фуқаро МИБдан қарз бўлиб қолиши мумкин, шу жойда ҳам эскроу ҳисобварағидаги маблағларига тегилмайди. 

– Бу тизим уй-жой нархларига таъсир қиладими? 

– Эскроу тизими билан қурувчи компанияларга жиддий талаблар қўйилади. Бу тизим жорий этилгандан кейин банк уй-жойнинг ўз вақтида қурилишини назорат қилади. Мазкур тизим уй-жой қурилишида ҳар томонлама сифатни оширади. Объектнинг лойиҳа-смета ҳужжатларига мос кетаётганини, сифатли қурилишни таъминлайди. Қонуний равишда рўйхатга қўйилганда объектнинг нархи сифатига боғлиқ бўлади. Қурилиш сифатини назорат қилиш техник назоратчилар томонидан амалга оширилади. Бу эса уй-жойнинг умумий нархига таъсир қилиши мумкин.

Яна бир маълумот. Эндиликда ҳаридорлар платформада қурилиш-монтаж ишлари учун рухсатнома мавжудлиги, ишлаб чиқарувчининг рейтинги, унинг олдинги лойиҳалари, шартнома интизоми ва объектларни топшириш муддатларига риоя этилишини текшириши мумкин. 

Тасдиқланган лойиҳалар доирасида қуйидагилар тақиқланади. Объектлардаги хоналарнинг режалаштирилишига ўзгартириш киритиш, фойдаланишга топширилгунга қадар объектларнинг лойиҳа ҳужжатларига ўзгартириш киритиш, қурилиш ишлари якунланмаган объектлар жойлашган ер участкаларини бошқа шахсларга ўтказиш. 

Кадастр агентлиги Рақамли технологиялар вазирлиги билан биргаликда 1 июлгача бўлган муддатда давлат рўйхатидан ўтказиш ва улушларда иштирок этиш шартномаларини солиқ органларига электрон шаклда тақдим этиш тизимини жорий этиши лозим. Бунда шартнома бўйича талаб қилиш ҳуқуқи ва гаров ҳуқуқини бошқа шахсларга ўтказиш назарда тутилади. 

Фармонга кўра, 1 июлдан бошлаб мамлакатда умумий уй-жой қурилишида эскроу ҳисоб тизимига ўтиш бошланади. 2026 йилдан бошлаб улушдорларнинг маблағларини фақат шу тартиб орқали жалб қилиш мумкин. 

1 июлдан бошлаб қурувчилар улушдорлар маблағини фақат нотариал тасдиқланган шартномалар орқали жалб қилиши мумкин. Қурилиш ишларининг камида 30 фоизи девелоперларнинг ўз маблағи ҳисобидан амалга оширилиши керак. 

– Эскроу тизими жорий этилса, янги қурилган уйлар белгиланган вақтда топшириладими? 

– Фуқаро эскроу тизимида маблағини қурувчининг қўлига бермайди. Бу ерда фуқаронинг ҳуқуқи кафолатланади. Бу тизим орқали фуқароларнинг пул маблағлари банк воситачилигида ишончли девелоперга берилади. Бунда қурувчи ишнинг 30 фоизини ўз маблағлари ҳисобидан амалга оширади, қолган 70 фоизини банк қоплайди. Эътиборлиси, бу тизим тадбиркорлик субъектлари учун ҳам маъқул бўлади. Сабаби, қурилишда иккинчи субъектнинг улушдор бўлишига ишончи пайдо бўлади. Кўпгина мамлакатларда улуш киритиш билан қуриладиган уйларнинг электрон тизимлари ҳам яратилган ва бундай уй-жойлар платформада рўйхатга олинади.

<iframe width="650" height="420" src="https://www.youtube.com/embed/CVk6Y7YYEbI" title="Eskrou tizimi orqali yangi qurilayotgan uylarning oʻz vaqtida qurilishi nazorat qilinadi" frameborder="0" allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share" referrerpolicy="strict-origin-when-cross-origin" allowfullscreen></iframe>

Шаҳноза Маматуропова, ЎзА