Тошкентда ҳовли-жойлар қиймати кадастрдагидан 15 баравар юқори экани маълум бўлди

Пойтахтда кўчмас мулкни оммавий баҳолаш натижалари амалдаги кадастр қиймати билан уй-жойларнинг ҳақиқий бозор қиймати ўртасида катта фарқ борлигини кўрсатди. Айрим ҳовли-жойларда бу тафовут қарийб 15 бараварга етган.

Тошкент шаҳрида кўчмас мулкни оммавий баҳолаш жараёни доирасида олинган дастлабки натижалар уй-жойларнинг амалдаги кадастр қиймати уларнинг бозордаги реал баҳосини тўлиқ акс эттирмаётганини кўрсатди.

Кадастр агентлиги ҳузуридаги Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш миллий маркази маълумотларига кўра, пойтахтдаги қарийб 600 мингта квартира оммавий баҳолашдан ўтказилди. Уларнинг умумий баҳоланган қиймати 426,7 триллион сўмни ташкил этди. Амалдаги кадастр қиймати эса атиги 57,7 триллион сўм бўлган. Ҳовли-жойларда эса фарқ янада катта. Оммавий баҳолашга кўра, уларнинг умумий қиймати 587 триллион сўм, амалдаги кадастр қиймати эса 39 триллион сўмни ташкил этган. Яъни, айрим ҳолатларда кадастр ва баҳолаш қиймати ўртасидаги тафовут қарийб 15 бараварга етган.

Кўчмас мулкни оммавий баҳолаш тизими Президентимизнинг 2025 йил 5 мартдаги тегишли фармони асосида босқичма-босқич жорий этилмоқда. Янги тизим катта ҳажмдаги бозор маълумотларини таҳлил қилиш, статистик ва математик усуллардан фойдаланган ҳолда кўчмас мулк объектларининг бозор қийматига яқин баҳосини аниқлашга қаратилган. Асосий мақсад – уй-жойларнинг олди-сотдиси, гаровга қўйилиши, жамоат эҳтиёжлари учун олиб қўйилиши ва бошқа ҳолатларда мулк қийматини янада адолатли ҳамда мутаносиб аниқлашдир.

Бунда кўчмас мулкнинг жойлашуви, ҳудуднинг ривожланганлик даражаси, транспорт ва ижтимоий инфратузилмага яқинлиги, қурилган йили, майдони, қавати, қурилиш материали ва бошқа кўрсаткичлар ҳисобга олинади. Оммавий баҳолаш натижалари пойтахтнинг турли ҳудудларида жойлашган бир хил майдондаги уй-жойлар ўртасидаги нарх тафовути қанчалик катта эканини ҳам кўрсатди. Масалан, Mirabad Avenue турар жой мажмуасидаги 45 квадрат метрли квартиранинг амалдаги кадастр қиймати 88,9 миллион сўм бўлган. Янгиҳаёт туманида, Сергели метро бекати атрофида жойлашган худди шундай майдондаги квартиранинг кадастр қиймати эса 81,6 миллион сўмни ташкил этган.

Кадастр қийматлари деярли бир хил бўлишига қарамай, уларнинг бозор баҳоси кескин фарқ қилган. Mirabad Avenue’даги квартира тахминан 1,5 миллиард сўм, Янгиҳаётдаги уй-жой эса 508 миллион сўм атрофида баҳоланган. Демак, икки объектнинг кадастр баҳоси ўртасида катта фарқ бўлмаган бўлса-да, жойлашуви ва инфратузилма имкониятлари туфайли бозор қиймати қарийб уч бараварга фарқ қилган.

Тошкентдаги оммавий баҳолаш жараёнида кўчмас мулк бозорига оид катта ҳажмдаги маълумотлар ўрганилди. Жумладан, қарийб 100 мингта бозор маълумотлари, таклифлар ва риэлторлик битимлари, шунингдек, 85 мингдан ортиқ нотариал тартибда расмийлаштирилган олди-сотди битимлари таҳлил қилинган. Бу маълумотлар асосида ҳар бир ҳудуддаги кўчмас мулкнинг қийматига таъсир қилувчи омиллар аниқланган. Янги тизимнинг аҳамияти шундаки, бир хил майдонга эга бўлган уй-жойлар энди фақат техник кўрсаткичларига қараб эмас, балки уларнинг жойлашуви ва иқтисодий жозибадорлигига қараб ҳам баҳоланади.

Мулкдорларни қизиқтираётган асосий масалалардан бири — оммавий баҳолаш натижасида уй-жойлар учун солиқ ёки олди-сотди нархлари ошадими, деган саволдир. Бу каби оммавий баҳолашда аниқланган қиймат келгусида кўчмас мулк солиғини ошириш ёки олди-сотди нархларини белгилаш учун тўғридан-тўғри асос бўлмайди. Аксинча, янги тизим мулкдорларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш, кўчмас мулк билан боғлиқ турли баҳсли ҳолатларда унинг ҳақиқий қийматига яқин баҳони аниқлашга хизмат қилиши кутилмоқда.

Айниқса, жамоат эҳтиёжлари учун ер ёки уй-жой олиб қўйилганда, гаров муносабатларида ёки бошқа ҳуқуқий жараёнларда мулк қийматини адолатли аниқлаш муҳим аҳамият касб этади. Бу ҳали уй-жойнинг аниқ сотув нархи эмас. Экспортлар оммавий баҳолашда аниқланган қийматни кўчмас мулкнинг айни пайтдаги аниқ сотув нархи сифатида қабул қилмаслик кераклигини таъкидламоқда. Бозордаги нархлар доимий ўзгариб туриши, турли статистик омиллар ва эҳтимолий хатоликлар ҳисобга олингани сабабли оммавий баҳолаш қиймати амалдаги бозор нархидан ўртача 20–30 фоизгача паст бўлиши мумкин. Шу боис, оммавий баҳолаш тизими кўчмас мулкнинг муайян кундаги аниқ савдо нархини эмас, балки бозор ҳолатидан келиб чиққан ҳолда шакллантирилган ҳисоб-китоб қийматини кўрсатади.

Баҳолаш натижалари ҳозирча якуний эмас. 2026 йил 5 сентябрдан бошлаб улар 60 кун давомида жамоатчилик муҳокамасига қўйилган. Мулкдорлар davreestr.uz платформаси орқали ўз кўчмас мулкининг баҳолаш натижаси билан танишиши, қиймат қандай шаклланганини кўриши ҳамда асослантирилган таклиф ёки эътирозларини билдириши мумкин. Асосли мурожаатлар бўйича баҳолаш натижаларига тегишли ўзгартиришлар киритилиши назарда тутилган.

Оммавий баҳолаш тизими ҳозирча пойтахтда амалга оширилмоқда. 2025–2026 йилларда Тошкент шаҳрида, 2026–2027 йилларда Нукус шаҳри ва вилоятлар марказларида баҳолаш ўтказилади. 2027 йилдан бошлаб мазкур тизим мамлакатнинг қолган ҳудудларига ҳам босқичма-босқич жорий этилиши режалаштирилган.

Хулоса қилиб айтганда, Тошкентдаги оммавий баҳолаш натижалари мамлакатда кўчмас мулкнинг кадастр қиймати билан унинг бозор баҳоси ўртасида жиддий номутаносиблик мавжудлигини очиқ кўрсатди. Айрим ҳовли-жойлардаги 15 карралик тафовут эса амалдаги баҳолаш тизимини замонавий бозор муносабатларига мослаштириш зарурати борлигини кўрсатмоқда. Янги тизимнинг қанчалик самарали ишлаши эса баҳолашнинг холислиги, очиқлиги ва мулкдорларнинг ҳуқуқлари қай даражада ҳимоя қилинишига боғлиқ бўлади.

Шаҳноза  Маматуропова, ЎзА